28.06.2023

Zweckentfremdungssatzung

Bei einer Enthaltung beschloss der Gemeinderat Baltrum bei seiner jüngsten Sitzung die sogenannte "Zweckentfremdungssatzung" – unter Vorbehalt rechtlicher Prüfung. Mit diesem Instrument will die Insel Dauermietraum erhalten und auch Leerstand vermeiden.

 

Bestehender Wohnraum darf künftig nicht ohne Weiteres einer anderen Nutzung zugeführt werden, es bedarf der Genehmigung der Gemeinde.

Als Zweckentfremdung gilt:

Wenn der Wohnraum zu mehr als 50 Prozent der Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, wenn er baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, wenn er entgeltlich als Ferienwohnung vermietet oder sonst entgeltlich für eine Fremdenbeherbergung verwendet wird, oder wenn er länger als sechs Monate ununterbrochen leer steht oder beseitigt wird.

Eine Genehmigung ist unter bestimmten Voraussetzungen zu erteilen, wenn z.B. öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen überwiegen, oder wenn Ausgleichsmaßnahmen ergriffen werden.

 

 

 

Der Beschlussvorschlag lautete:

Das am 5. April 2019 in Kraft getretene Niedersächsische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG) dient dem Erhalt von Wohnraum in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gebiete mit Wohnraummangel). Es gibt den Gemeinden ein Instrument an die Hand, mit dem sie bei einem Wohnungsdefizit verhindern können, dass Wohnraum frei und uneingeschränkt dem Wohnzweck entzogen wird.

 

Mit dem NZwEWG werden die Gemeinden ermächtigt, für Gebiete mit Wohnraummangel durch Satzung zu bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt (zweckentfremdet) werden darf. Die Satzung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen. Ob die Voraussetzungen für den Erlass einer Satzung vorliegen, insbesondere ein Wohnraummangel besteht, ist von der Gemeinde zu beurteilen. Bei Gemeinden in der Gebietskulisse der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung spricht ein starkes Indiz dafür, dass ein Wohnraummangel vorliegt. Ob eine Gemeinde bei Bestehen eines Wohnraummangels von der Satzungsermächtigung Gebrauch macht, obliegt ihrer Entscheidung.

 

Soweit die Gemeinde in der Satzung nichts anderes bestimmt, gilt u. a. als Zweckentfremdung, wenn der Wohnraum länger als sechs Monate ununterbrochen leer steht, zu mehr als 50 Prozent der Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird (z. B. zur Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei oder als Praxis für Physiotherapie) oder mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise entgeltlich als Ferienwohnung vermietet oder sonst entgeltlich für eine Fremdenbeherbergung verwendet wird. In Gebieten, die überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, beträgt die Höchstdauer acht Wochen. Wenn und soweit der Wohnraum bereits vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig zur Fremdenbeherbergung genutzt worden ist, liegt keine Zweckentfremdung vor. Ob und ggf. mit welchem Inhalt die Gemeinde eine Satzung erlassen hat, ist direkt bei der Gemeinde zu erfragen.

 

Ein Genehmigungsanspruch besteht, wenn öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung von Wohnraum überwiegen. Ist dies nicht der Fall, liegt es im Ermessen der Gemeinde, ob sie eine Genehmigung erteilt. Voraussetzung für eine Genehmigungserteilung ist dann, dass dem Interesse an der Erhaltung von Wohnraum durch Ausgleichsmaßnahmen Rechnung getragen wird. Die Ausgleichsmaßnahme kann darin bestehen, dass neu geschaffener Ersatzwohnraum bereitgestellt oder eine Ausgleichszahlung geleistet wird.

Einer Genehmigung bedarf es nicht für die Nutzung von Wohnraum, der der Unterbringung von Personen dient, die der Gemeinde zugewiesen worden sind.

 

Ist Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet worden, kann die Gemeinde anordnen, dass die Zweckentfremdung beendet und der Wohnraum wiederhergestellt und Wohnzwecken zugeführt wird.

Damit die Einhaltung der Vorschriften des NZwEWG und der aufgrund des Gesetzes erlassenen Satzungen überwacht werden kann, verpflichtet das Gesetz u. a. die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Mietenden dazu, der Gemeinde die erforderlichen Auskünfte zu erteilen und ihr die notwendigen Unterlagen vorzulegen. Außerdem erhalten von der Gemeinde beauftragte Personen das Recht, Grundstücke und Wohnungen zu betreten, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Wohnraum zweckentfremdet wird.

 

Das Gesetz verbietet, unerlaubt zweckentfremdeten Wohnraum, z. B. eine ungenehmigte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung, anzubieten oder dafür zu werben. Zudem ist es verboten, entsprechende Angebote oder Werbung beispielsweise im Internet oder in Zeitschriften zu verbreiten bzw. deren Verbreitung zu ermöglichen. Darüber hinaus kann die Gemeinde anordnen, dass Dienstanbieterinnen und Dienstanbieter im Sinne des Telemediengesetzes verbotene Angebote und Werbung von den von ihnen betriebenen Internetseiten unverzüglich zu entfernen haben.

 

Verstöße u. a. gegen die Genehmigungspflicht, eine Anordnung oder ein Verbot können mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

 

Die Ostfriesischen Inseln stehen seit Jahren mit dem Land Niedersachsen im Dialog, um u.a. eine Unterstützung bei der Schaffung von Dauerwohnraum auf den Inseln zu erfahren. Gerade ist wieder eine diesbezügliche Anfrage in Vorbereitung, mit der eine Finanzierbarkeit von Wohnbauobjekten und somit vertretbarem Mietzins zum Ziel hat. Aus Hannover ist in diesem Zusammenhang angeklungen, dass die Kommunen aber auch die ihr zur Verfügung stehenden baurechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen müssen. Die Gemeinden haben daher Erhaltungssatzungen, Satzungen zur Sicherung von Fremdenverkehrsfunktionen, wie auch teilweise die sog. Zweckentfremdungssatzung erlassen.

 

 

 

Es war eingewandt worden, dass es mit dieser Satzung einen möglichen Einschnitt für die Einheimischen gebe, wenn diese z.B. aus Altersgründen ihren Betrieb zu veräußern gedenken. Die Weiterführung von Gewerbebetrieben sei nicht schädlich, hieß es aus der Verwaltung.

 

 

 

 

 

Autor: Sabine Hinrichs
Foto: Sabine Hinrichs
Quelle: Gemeinde Baltrum, Bürgermeister Harm Olchers

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